von Dr. Michael Held

Von „nachhaltigem Bauen“ ist in der Immobilienwirtschaft schon seit vielen Jahren die Rede. Zwar kristallisiert sich allmählich ein umfassendes Verständnis dieses Begriffs heraus, das sich nicht nur einseitig auf einzelne Aspekte fokussiert. Dennoch: Insbesondere die Herausforderungen, die sich aus der demografischen Entwicklung ergeben, werden dabei noch viel zu oft unzureichend oder gar nicht berücksichtigt.

Unter Immobilieninvestoren und Projektentwicklern herrscht inzwischen weitgehend Konsens darüber, dass sich Nachhaltigkeit beim Bau nicht allein auf ökologische und energetische Aspekte beziehen sollte, auch wenn diese bislang meist im Vordergrund stehen. Vielmehr bedarf es einer ganzheitlichen Betrachtungsweise, die vor allem von der Frage ausgeht, inwiefern eine Immobilie mittel- und langfristig marktgerecht und wettbewerbsfähig sein kann. Denn ein Gebäude, das leer steht oder nur teilweise vermietet werden kann, ist unter Nachhaltigkeitsaspekten in jedem Fall problematisch: Es bedeutet nicht nur finanzielle Einbußen für den Investor, sondern auch eine Verschwendung von Ressourcen.

Die langfristigen demografischen Entwicklungen in Deutschland sprechen eine klare Sprache. Es ist ebenso absehbar, dass die Lebenserwartung in den kommenden Jahren weiter steigen wird, wie sich bereits heute abzeichnet, dass die Einwohnerzahl perspektivisch abnehmen wird. Denn in Deutschland werden bekanntermaßen zu wenige Kinder geboren, um sie konstant zu halten. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung – und damit auch der Nachfrager am Wohnungsmarkt – wird also weiter steigen. Wer künftig in Deutschland Wohnraum vermieten will, wird mehr potenzielle Mieter in höherem Lebensalter finden als unter jungen Menschen, die gerade ins Berufsleben starten oder sich in der Ausbildung befinden. Das bedeutet zugleich, dass die angebotenen Wohnungen viel stärker als bisher auf die Anforderungen dieser Zielgruppe zugeschnitten sein müssen. Wer diese Entwicklung ignoriert, riskiert erhebliche Fehlinvestitionen. Umgekehrt bieten sich Investoren attraktive Chancen, wenn es ihnen gelingt, bedarfsgerechte Wohnungen für das Wohnen im  Alter anzubieten.

Demografiefestes Bauen als Gegenwarts- und Zukunftsaufgabe

Dass dabei Barrierefreiheit ein zentrales Kriterium sein muss, liegt auf der Hand. Zahlreiche Wohnhäuser in Deutschland verfügen bis heute über keinen Aufzug. Teilweise ist es auch gar nicht oder nur unter unverhältnismäßig großen Schwierigkeiten möglich, Aufzüge nachträglich zu installieren. Und selbst dort, wo ein Aufzug vorhanden ist, bedeutet das keineswegs, dass damit in jedem Fall eine Barrierefreiheit gegeben wäre. Wo Aufzüge nachgerüstet wurden, halten diese häufig „auf halber Treppe“ – also auf den Treppenpodesten zwischen den Etagen. In diesen Fällen ist die Wohnung dann auch trotz Aufzug nicht per Rollstuhl oder mit dem Rollator zu erreichen.

Neben der Barrierefreiheit gilt es eine Reihe anderer Faktoren zu beachten, die dafür ausschlaggebend sind, ob und inwiefern eine Wohnung den Anforderungen des Wohnens im Alter genügt – man könnte auch sagen: ob sie demografiefest ist. Zum einen müssen die Wohnungen bezahlbar sein. Angebote im Luxussegment gibt es in ausreichender Zahl, doch die Zahl der potenziellen Mieter oder Käufer dafür ist begrenzt. Bezahlbare, barrierefreie Wohnungen mit modernem Standard gibt es jedoch viel zu wenig. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die notwendige Differenzierung und Vielfalt des Angebots. Wohnen im Alter bedeutet für viele Menschen in erster Linie eben nicht betreutes Wohnen oder Wohnen in einer Pflegeeinrichtung. Viel wichtiger ist es, dass die Wohnung auch im höheren Lebensalter und bei eventuellen gesundheitlichen Einschränkungen möglichst lange ein eigenständiges Leben erlaubt und dass später bei Bedarf zusätzliche Angebote – beispielsweise eine Pflege zu Hause – problemlos integriert werden können.

Standort neben Ausstattung entscheidend

Aus diesen Überlegungen ergeben sich auch Anforderungen an den jeweiligen Mikrostandort. Eine ruhige Lage im Grünen mag ihre Vorteile haben, sie wird für ältere Menschen jedoch schnell zum Problem. Das hat vor allem infrastrukturelle Gründe, etwa wenn es an einer guten Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz fehlt oder wenn Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und andere im Alltag benötigte Dienstleister nicht oder nur umständlich erreichbar sind. Dabei darf jedoch nicht der Eindruck entstehen, dass es – aufgrund des nachlassenden Hörvermögens – für ältere Menschen nicht auch künftig auf eine möglichst ruhige Wohnumgebung ankommt. Denn in dem Bereich, in dem sie trotz zunehmender Schmerhörigkeit hören können, sind ältere Menschen empfindlicher.

In den Wohnanlagen selbst sind neben dem barrierefreien Zugang auch Abstellmöglichkeiten beispielsweise für den Rollator notwendig; zudem sollte es möglich sein, mit dem Auto direkt bis vor die Haustür zu fahren. Geschätzt werden zudem ein hohes Sicherheitsgefühl im Wohnumfeld, eine Abstellkammer in der Wohnung statt eines schlechter erreichbaren Mieterkellers und schwellenfreie Bäder. Die Wohnungsgrundrisse sowie großzügige private Freiflächen auf Terrassen oder Balkonen sollten ausreichende Bewegungsradien erlauben.

Hier besteht sicherlich auch Korrekturbedarf im Bereich staatlicher Wohnungsbauförderungen. So wurden mit KfW-Mitteln in den vergangenen drei Jahren nur rund 53.000 barrierearme Wohnungen gefördert – und damit deutlich weniger als im Bereich der energetischen Sanierung. In diesem Tempo würde es rund 115 Jahre dauern, bis der geschätzte Bedarf von etwa 2,05 Millionen barrierefreien Wohnungen gedeckt  wäre, der in einer aktuellen Prognos-Studie ermittelt wurde. Fest steht in jedem Fall, dass ohne die Berücksichtigung dieser Aspekte im Wohnungsbau künftig nicht mehr von nachhaltigem Bauen die Rede sein kann – ganz gleich, wie gut es um die Energieeffizienz der betreffenden Häuser bestellt sein mag.

Der Autor, Dr. Michael Held, ist geschäftsführender Gesellschafter der Terragon Projektmanagement GmbH, Berlin, ein Unternehmen, das auf die Projektentwicklung und das Projektmanagement von Senioren- Sozial- und Pflegeimmobilien im gesamten Bundesgebiet spezialisiert ist. 

Über den Autor

Frank Tetzel ist Chefredakteur von FAIReconomics. Seine Schwerpunkte liegen auf den Themen: Energie, Mobilität, Tourismus, Arbeit und Stadt der Zukunft.

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